Assurance PNO en SCI : qui souscrit, qui paie, qui déclare

La SCI familiale à l'IR (option par défaut) est fiscalement transparente. La SCI ne paie pas d'impôt elle-même : le résultat foncier (loyers - charges) est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, et chaque associé déclare sa quote-part sur sa déclaration personnelle (formulaire 2044).

Côté PNO, c'est la SCI qui souscrit et qui paie. La prime entre dans les charges déductibles au régime réel foncier — au même titre que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les frais de gérance. Au régime micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 € de recettes), la déduction spécifique n'est pas possible.

À retenir : la SCI doit avoir un compte bancaire dédié et toutes les factures PNO doivent être à son nom (pas au nom du gérant ou d'un associé). C'est un point régulièrement contrôlé par l'administration fiscale.

Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (option irrévocable, sauf cas particulier). Elle devient « opaque » : elle paie l'IS sur son résultat (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà), et les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement distribués.

La PNO devient une charge d'exploitation ordinaire. Avantage cumulatif : la SCI à l'IS peut amortir comptablement le bien (bâti, mobilier, gros travaux), ce qui réduit fortement le résultat imposable — parfois jusqu'à neutraliser les loyers les premières années.

Attention : l'option pour l'IS rend la plus-value de revente moins favorable (régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention). Décision à arbitrer avec un expert-comptable, pas avec l'assureur.