Obligatoire en copropriété depuis le 1er janvier 2015. Pas obligatoire hors copropriété — mais juridiquement recommandée. On vous explique cas par cas.
Pour tout copropriétaire non occupant d'un lot, que le logement soit loué, prêté ou vacant. Garantie minimum : responsabilité civile.
Pour une maison individuelle louée hors copropriété. Pas d'obligation légale, mais le bailleur reste responsable des sinistres causés par le bâtiment.
L'obligation découle de l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a introduit un nouvel article 9-1 dans la loi sur la copropriété de 1965. Entré en vigueur le 1er janvier 2015, il s'applique à toutes les copropriétés françaises.
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
L'obligation porte sur la responsabilité civile minimum. Elle couvre les dommages que votre lot pourrait causer aux parties communes, aux voisins, ou à des tiers — par exemple un dégât des eaux provenant d'une canalisation privative qui endommage l'appartement du dessous.
Si vous détenez un lot de copropriété — appartement, parking, cave, local commercial, chambre de bonne — l'obligation ALUR s'applique sans condition. Peu importe que le bien soit loué, prêté à un proche, vacant ou en travaux.
La garantie minimum imposée est la responsabilité civile bailleur. Une PNO complète (bâtiment + recours + vacance) reste fortement conseillée mais n'est pas exigée par la loi.
Pour une maison individuelle en monopropriété que vous louez, la loi ALUR ne s'applique pas. Aucun article du code des assurances ni de la loi sur les baux d'habitation n'impose au bailleur de s'assurer.
Mais la responsabilité juridique reste entière. En cas de sinistre causé par la structure du bâtiment (incendie d'origine électrique, effondrement, chute de tuile sur un tiers), le bailleur est responsable et peut être condamné à indemniser sans plafond. Une PNO reste vivement recommandée — son coût modeste (souvent moins de 15 €/mois) est sans commune mesure avec le risque couvert.
SCI propriétaire d'un lot en copropriété : l'obligation s'applique à la SCI en tant que personne morale, qui souscrit la PNO en son nom. La prime est déductible des revenus fonciers (régime réel).
Indivision : un seul des indivisaires peut souscrire pour le compte de tous, ou chacun peut souscrire séparément à hauteur de sa quote-part. L'assureur doit être informé du nombre d'indivisaires pour calibrer la couverture.
Immeuble entier en monopropriété : pas de copropriété, donc pas d'obligation ALUR — sauf si le bailleur a transformé son immeuble en copropriété. En revanche, l'exposition au risque est massive (incendie qui propage entre niveaux, dégât des eaux entre lots). Une multirisque immeuble dédiée est presque toujours souscrite.
Aucune sanction pénale n'est prévue par la loi ALUR — mais l'exposition financière et la pression du syndic sont bien réelles.
En cas de sinistre, vous indemnisez de votre poche. Un dégât des eaux qui touche trois appartements voisins peut représenter 20 000 € à 80 000 €.
Le syndic peut exiger une attestation chaque année. En l'absence, il vous met en demeure et peut engager une action en référé si vous persistez.
En cas de sinistre, l'assurance de l'immeuble peut refuser de prendre en charge la part qui vous incombe en l'absence de couverture individuelle.
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Les points qui reviennent le plus souvent sur l'application de la loi ALUR aux propriétaires bailleurs.
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