Couvertures bailleur

Garanties PNO : quelle formule choisir pour votre bien ?

Trois niveaux de couverture, le même contrat. Vous ajustez selon votre exposition au risque, le type de bail et la valeur du mobilier appartenant au bailleur.

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Parapluie posé contre une cheminée
3 formules
Niveaux disponibles
Comparatif garanties

Tableau comparatif des garanties PNO

Essentiel couvre le minimum légal. Confort ajoute le bâtiment et la vacance. Premium couvre tous les risques courants d'un bailleur, y compris la protection juridique.

Garantie Essentiel Dès 4 €/mois POPULAIRE Confort Dès 9 €/mois Premium Dès 16 €/mois
Responsabilité civile bailleur ✓ ✓ ✓
Recours des voisins et tiers ✓ ✓ ✓
Incendie, explosion — ✓ ✓
Dégât des eaux — ✓ ✓
Catastrophe naturelle — ✓ ✓
Tempête, grêle, neige — ✓ ✓
Vol & vandalisme — Dès 2 000 € Sans plafond
Bris de glace — ✓ ✓
Vacance locative — 3 mois 6 mois
Mobilier bailleur — Dès 5 000 € Dès 15 000 €
Protection juridique — — ✓
Dégradations locatives — — ✓
Recours après sinistre — — ✓
Choisir cette formule Essentiel Choisir cette formule Confort Choisir cette formule Premium
Porte-clés tenu en main
Couverture minimum
Garantie 1 : RC bailleur

Responsabilité civile bailleur : la pierre angulaire

Présente dans toutes les formules, la responsabilité civile bailleur couvre les dommages que votre logement cause à un tiers — voisin, visiteur, syndicat des copropriétaires. Elle indemnise aussi bien les dommages matériels que corporels.

Exemples concrets couverts :

  • Une canalisation privative qui éclate et inonde le voisin du dessous
  • Une tuile qui tombe sur la voiture d'un passant
  • Une chaudière défectueuse qui provoque une intoxication
  • Un balcon en mauvais état qui blesse un visiteur

Le plafond standard tourne autour de 5 millions d'euros par sinistre, ce qui couvre largement les dommages corporels les plus lourds.

Plafond endommagé par un dégât des eaux
Bâti et installations fixes
Garantie 2 : bâtiment

Bâtiment : ce qui n'est pas couvert par l'assurance locataire

L'assurance du locataire ne couvre jamais les éléments structurels du logement. La garantie bâtiment de la PNO prend le relais sur :

  • Incendie et explosion (toutes causes y compris foudre)
  • Dégât des eaux dont la source est dans les parties privatives
  • Catastrophes naturelles (loi de 1982, sur arrêté ministériel)
  • Tempête, grêle, neige (vents > 100 km/h en général)
  • Bris de glace (vitrages, baies, miroirs fixes)

Sans cette garantie, un sinistre d'origine structurelle laisse le bailleur sans indemnisation. C'est le poste qui justifie de monter au-delà de la formule Essentiel.

Salon vide d'un appartement
Perte de loyers couverte
Garantie 3 : vacance locative

Vacance locative : compenser la perte de loyer

La vacance locative indemnise les loyers perdus quand un sinistre rend le logement inhabitable — pas la vacance commerciale (absence de candidat). Elle prend en charge le manque à gagner pendant la remise en état.

Durée standard : 3 mois en formule Confort, 6 mois en Premium. Plafond : calé sur le loyer réel hors charges, dans la limite d'un montant maximum mensuel fixé au contrat (souvent 1 500 à 3 000 €).

C'est la garantie la plus utile en cas d'incendie, d'inondation majeure ou de sinistre nécessitant des travaux longs. Sans elle, le bailleur supporte l'intégralité du manque à gagner pendant les mois de travaux.

Cas réels

Quatre sinistres, quatre formules qui couvrent

Pour chaque cas, voici quelle formule prend en charge — et ce qui resterait à votre charge avec une couverture insuffisante.

Dégât des eaux locataire

Le lave-linge du locataire fuit, l'eau abîme le parquet et descend chez le voisin.

✓ Confort ou Premium — RC bailleur + bâtiment couvre la part propriétaire

Incendie d'origine électrique

Court-circuit dans la cuisine pendant l'absence du locataire. Sinistre majeur.

✓ Confort ou Premium — incendie + recours des voisins + vacance pendant travaux

Vandalisme pendant vacance

Squat ou intrusion pendant la période entre deux locataires. Mobilier dégradé.

✓ Premium — vol & vandalisme sans plafond + mobilier bailleur

Locataire qui dégrade et part

Dégradations volontaires constatées à l'état des lieux de sortie, caution insuffisante.

✓ Premium — dégradations locatives + protection juridique pour le recours

Couvertures et plafonds

Vos questions sur les garanties PNO

Le détail des couvertures, des plafonds et des exclusions les plus fréquentes.

Quelle est la garantie minimum obligatoire ?
La responsabilité civile bailleur, imposée par l'article 9-1 de la loi ALUR pour les copropriétaires non occupants. Elle couvre les dommages causés aux parties communes, aux voisins ou à des tiers du fait du logement. Toutes les formules PNO du marché l'incluent.

La garantie bâtiment est-elle utile si le locataire est assuré ?
Oui. L'assurance habitation du locataire couvre principalement sa propre responsabilité et ses biens. Le bâtiment lui-même (murs, sols, toiture, installations fixes) reste à la charge du propriétaire en cas de sinistre dont le locataire n'est pas responsable, ou pendant une période de vacance. Sans garantie bâtiment côté PNO, le bailleur supporte intégralement le coût.

Que couvre la garantie vacance locative ?
Elle indemnise la perte de loyers en cas de sinistre rendant le logement inhabitable. Selon la formule, la couverture porte sur 3 à 6 mois de loyer, avec un plafond mensuel calé sur le loyer réel. Attention : la vacance locative ne couvre pas l'absence de locataire pour cause de difficulté à relouer — c'est un risque commercial, pas un risque assurable.

Quelle différence entre 'recours des voisins' et 'responsabilité civile' ?
La RC bailleur couvre les dommages que VOUS causez (en tant que propriétaire) à des tiers. Le recours des voisins et tiers est une garantie miroir : elle indemnise les voisins qui subissent un dommage venant de votre lot (un dégât des eaux qui descend chez le voisin du dessous, par exemple). Les deux sont complémentaires et présentes dans toute formule sérieuse.

Le mobilier appartenant au bailleur est-il couvert ?
Uniquement si vous prenez l'option mobilier (incluse en formule Confort et Premium). Elle est nécessaire pour une location meublée, où le mobilier listé au contrat de bail engage le bailleur. Le plafond se cale en général sur la valeur réelle du mobilier (5 000 € à 30 000 € selon les contrats).

La protection juridique vaut-elle le coût ?
Elle prend en charge les frais d'avocat, d'expertise et de procédure en cas de litige avec le locataire, le syndic ou un voisin. Sur un loyer impayé qui passe en justice, les frais d'avocat dépassent vite 1 500 €. La protection juridique coûte 30 à 60 €/an. Rentable dès le premier litige.

Y a-t-il un délai de carence à la souscription ?
La couverture est généralement immédiate pour la RC et le bâtiment (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles). En revanche, le vol et la vacance locative s'appliquent souvent après un délai de carence de 30 jours. Le mobilier suit la couverture RC sauf clause contraire.

Que se passe-t-il en cas de sous-assurance ?
Si le capital mobilier assuré est inférieur à la valeur réelle (par exemple 5 000 € assurés pour 8 000 € de valeur), l'indemnité est réduite proportionnellement (règle proportionnelle de capitaux). En cas de sous-déclaration de surface, l'assureur peut même refuser la prise en charge pour fausse déclaration.
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