Un squat transforme une simple vacance locative en sinistre à plusieurs étages : procédure, dégradations, voisins. La PNO n'intervient que sur une partie du problème, et à condition d'avoir respecté quelques règles.
Le scénario redouté des bailleurs arrive le plus souvent au pire moment : entre deux baux, pendant des travaux ou après le départ d'un locataire. Le logement est vide, les volets restent fermés, et quelqu'un s'y installe. Deux questions se posent alors en parallèle : comment récupérer le bien, et qui va payer la remise en état. La seconde dépend largement de votre contrat PNO — et de ce que vous aurez fait dans les premières heures.
02 Squatteur ou locataire qui se maintient : ne pas confondre
La première étape consiste à qualifier correctement la situation, car les règles changent du tout au tout.
Le squatteur : entré sans droit ni titre
Le squatteur s'est introduit dans le logement sans aucun accord du propriétaire, souvent par effraction ou par ruse. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a durci la violation de domicile (article 226-4 du Code pénal : trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende) et créé un délit spécifique d'introduction et de maintien frauduleux dans un local d'habitation (article 315-1). Ce second texte vise précisément le logement vide qui n'est le domicile de personne, cas typique du bien loué entre deux baux.
Le locataire qui ne part pas : une autre procédure
Un ancien locataire qui reste dans les lieux après la fin de son bail, ou qui ne paie plus, n'est pas un squatteur : il est entré avec un titre. Son expulsion passe par le juge et suit les règles de la loi du 6 juillet 1989, y compris la trêve hivernale. Confondre les deux expose le bailleur à de lourdes sanctions s'il tente de reprendre les lieux par lui-même.
À ne jamais faire
Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou sortir les affaires des occupants par vous-même. Même face à un squat, l'expulsion « manu militari » par le propriétaire est pénalement sanctionnée. Passez toujours par les forces de l'ordre et le préfet.
03 Les réflexes des premières heures
Ce que vous faites le jour de la découverte pèse à la fois sur la procédure et sur l'indemnisation.
- Ne pas entrer en force : n'essayez ni de déloger les occupants, ni de changer les serrures, ni de couper les compteurs.
- Rassembler les preuves de propriété : acte de propriété ou attestation notariée, dernier avis de taxe foncière, factures d'énergie à votre nom.
- Prouver que le logement était libre : état des lieux de sortie du dernier locataire, photos datées, témoignage d'un voisin ou du gardien.
- Porter plainte pour violation de domicile ou occupation illicite d'un local d'habitation, au commissariat ou à la gendarmerie, et demander le constat de l'occupation.
- Prévenir l'assureur dans les deux jours ouvrés, même si vous ne connaissez pas encore l'ampleur des dégâts : la déclaration pourra être complétée ensuite.
- Informer le syndic si le bien est en copropriété : les parties communes peuvent aussi être concernées.
04 La procédure d'évacuation, étape par étape
Lorsque l'occupation résulte d'une introduction illicite, la loi prévoit une voie administrative, prévue par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, et élargie en 2023 à tout local à usage d'habitation, même s'il n'est le domicile de personne.
1. Porter plainte et faire constater
Déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie, en apportant la preuve que le logement vous appartient (acte de propriété, avis de taxe foncière) et, si possible, la preuve de la date à laquelle il était encore libre (état des lieux de sortie, photos datées). L'occupation illicite doit être constatée par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
2. Saisir le préfet
Muni de la plainte et du constat, vous demandez au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Le préfet doit en principe se prononcer dans un délai de 48 heures suivant la réception de la demande. La mise en demeure fixe ensuite un délai d'exécution d'au moins 24 heures si le logement squatté est le domicile de quelqu'un, et d'au moins 7 jours dans les autres cas, ce qui vise le plus souvent le logement vide entre deux locataires.
3. L'évacuation forcée
Si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet procède à l'évacuation forcée. Les occupants entrés par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve hivernale (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), ce qui compte pour un squat découvert en novembre.
Bon à savoir
Les démarches sont détaillées sur la fiche officielle « Que faire en cas de squat d'un logement ? » de service-public.gouv.fr. Le préfet qui refuse doit motiver sa décision. En cas de refus du préfet, la voie judiciaire reste ouverte, avec l'appui d'un avocat — c'est là qu'une garantie protection juridique prend tout son sens.
05 Ce que la PNO prend en charge
Une fois le logement récupéré, place au bilan. Plusieurs garanties de la PNO peuvent jouer, selon votre contrat.
| Poste | Garantie PNO concernée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Porte forcée, serrures à changer | Vol et vandalisme | Souvent conditionnée à une plainte et à des traces d'effraction |
| Dégradations des murs, sols, équipements | Vandalisme / dommages immobiliers | Franchise, plafond et vétusté s'appliquent |
| Fuite ou incendie causés par les occupants | Dégât des eaux / incendie | Couverts comme un sinistre ordinaire s'ils sont accidentels |
| Dommages chez les voisins | Responsabilité civile propriétaire | Le bailleur reste responsable vis-à-vis des tiers |
| Frais d'avocat, d'huissier | Protection juridique | Uniquement si l'option est souscrite |
| Loyers perdus pendant le squat | Perte de loyers | Rarement couverte, à vérifier ligne par ligne |
Les montants indemnisés suivent les règles habituelles du contrat : plafond par poste, franchise, et mode d'indemnisation à neuf ou vétusté déduite, détaillé dans notre guide indemnisation PNO : valeur à neuf ou vétusté. Pour le détail des garanties disponibles, voyez notre page garanties PNO.
Votre responsabilité reste engagée pendant le squat
La loi du 27 juillet 2023 prévoyait, dans son article 7, d'exonérer le propriétaire d'un logement squatté de son obligation d'entretien et de sa responsabilité pour les dommages liés à un défaut d'entretien. Cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023), au motif qu'elle portait une atteinte disproportionnée au droit des victimes d'obtenir réparation. Résultat : si un dommage part de votre logement pendant l'occupation (une fuite chez le voisin du dessous, une façade qui se dégrade), votre responsabilité de propriétaire peut toujours être recherchée, y compris par les occupants eux-mêmes s'ils se blessent à cause d'un défaut d'entretien du bâtiment. D'où l'intérêt de garder des preuves de l'état du logement avant l'occupation. C'est précisément ce que couvre la garantie responsabilité civile de la PNO.
Exemple chiffré
Studio vide depuis six semaines, découvert occupé. Après l'évacuation : porte palière et serrure à remplacer (1 400 €), peintures et sol dégradés (3 200 €), dégât des eaux chez le voisin du dessous (2 100 €). Avec une PNO comprenant vol-vandalisme et une franchise de 150 € : les dommages immobiliers sont indemnisés selon le contrat (ici 4 450 € après franchise, avant éventuelle vétusté), le voisin est indemnisé au titre de la responsabilité civile. Les deux mois de loyer perdus (1 300 €) restent à la charge du bailleur, faute d'option spécifique.
Votre contrat couvre-t-il le vandalisme en cas de vacance ?
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06 Les exclusions qui font refuser un dossier
Les refus de prise en charge tiennent rarement au squat lui-même, mais aux conditions du contrat.
La durée d'inoccupation
Beaucoup de contrats restreignent la garantie vol et vandalisme au-delà d'une certaine durée d'inoccupation, ou imposent de déclarer la vacance. Un logement vide depuis plusieurs mois sans que l'assureur le sache est le premier motif de discussion. Notre article mon locataire est parti : que devient ma couverture détaille ces clauses.
Les mesures de protection
Certaines polices exigent des fermetures minimales (porte à serrure de sûreté, volets fermés) ou des visites régulières. Si la clause existe et que l'effraction a été facilitée par son non-respect, l'assureur peut opposer une exclusion. Ces conditions figurent aux conditions générales, rubrique vol.
Le délai de déclaration
Le Code des assurances fixe des délais minimaux : 2 jours ouvrés en cas de vol, 5 jours ouvrés pour les autres sinistres (article L113-2), le contrat pouvant prévoir plus long. Le vandalisme suit le délai de votre contrat. Face à un squat, déclarez sous 2 jours ouvrés : vous êtes dans les temps quelle que soit la garantie mobilisée. La marche à suivre est rappelée dans notre guide sinistre PNO.
07 Les erreurs qui compliquent le dossier
Les mêmes faux pas reviennent dans la plupart des squats de logements loués. Chacun retarde l'évacuation ou fragilise l'indemnisation.
- Attendre avant de porter plainte : chaque jour d'occupation rend le constat plus difficile et donne aux occupants le temps de se prévaloir d'un « bail » ou de factures à leur nom.
- Négocier seul sur place : un échange qui tourne mal, une porte forcée pour « récupérer ses clés », et c'est le propriétaire qui se retrouve mis en cause.
- Résilier sa PNO pendant la vacance pour économiser quelques mois de prime : le jour où le squat est découvert, aucune garantie ne joue, ni pour les dégradations, ni pour les dommages causés aux voisins.
- Faire réparer avant le passage de l'expert : hormis les mesures conservatoires (porte condamnée, eau coupée), gardez les dégâts en l'état et photographiez tout, factures du serrurier comprises.
- Oublier la protection juridique : si le préfet refuse ou tarde, la voie judiciaire devient nécessaire, et les honoraires d'avocat et de commissaire de justice restent à votre charge sans cette option.
Attention
Si l'occupant est un ancien locataire, un proche du locataire ou une personne hébergée par lui, ce n'est en général pas un squat au sens de la procédure préfectorale : il faut passer par le juge. Dans ce cas, les garanties de la PNO restent les mêmes, mais les délais n'ont rien à voir. Ce que la PNO peut, ou non, faire face à un ancien locataire qui ne paie plus est détaillé dans notre guide la PNO couvre-t-elle les loyers impayés.
08 Réduire le risque pendant la vacance
La meilleure couverture reste celle qu'on n'a pas besoin d'activer.
- Raccourcir la vacance : programmer les visites avant le départ du locataire sortant.
- Donner une apparence habitée : courrier relevé, volets manœuvrés, minuterie d'éclairage.
- Garder des preuves datées : état des lieux de sortie, photos, factures de serrurerie. Elles accélèrent à la fois la plainte et l'indemnisation.
- Prévenir l'assureur si la vacance dépasse la durée prévue au contrat, et vérifier ce que prévoit votre police pour un logement vacant.
À retenir
Squat = plainte immédiate, constat, saisine du préfet. Côté assurance, la PNO paie la remise en état et votre responsabilité envers les voisins, à condition d'avoir déclaré dans les délais et respecté les clauses d'inoccupation. La perte de loyers, elle, reste presque toujours à votre charge.
